La législation française du bail commercial est fixée par les dispositions du décret du 30 septembre 1953, qui instaure un régime protecteur au profit des locataires industriels, artisans ou commerçants. À cette époque, les réseaux de commerce organisé n'existaient pas encore en France. Contrairement aux agents commerciaux, aux VRP et à d'autres professionnels régis par le droit de la distribution, aucun dispositif législatif particulier n'a été rédigé spécifiquement pour le franchisé. Il doit donc s'en remettre au décret du 30 septembre 1953, intégré au nouveau Code de Commerce par une Ordonnance du 18 septembre 2000.
Le régime du bail commercial est défini dans les articles L145-1 à L 145-60 du Code de Commerce et par des dispositions réglementaires. Le principe posé par ce décret est que le locataire bénéficiant d'un bail commercial peut, à l'issue de la période de 9 ans, exiger du propriétaire que le contrat soit renouvelé. En cas de refus de la part du propriétaire, ce dernier est tenu de verser à son locataire une indemnité d'éviction, calculée sur les résultats enregistrés par le fonds exploité dans le local loué.
La jurisprudence a contribué dans les dernières années à réglementer certaines pratiques, notamment concernant le point litigieux de la "valeur" de la clientèle et de l'indemnisation du franchisé en fin de contrat. L'arrêt Trévisan de la Cour de cassation du 27 mars 2002 admet le principe d'une clientèle propre au franchisé, car c'est lui qui " assume le risque d'une telle entreprise ". Le franchisé peut valablement signer un bail commercial.
Franchise Directe vous recommande de prendre conseil auprès de juristes spécialisés avant de s'engager. Il convient notamment de s'informer sur les différentes décisions de justice favorables aux franchisés en cas de litige qui constituent une jurisprudence de plus en plus conséquente.
Les conditions d'application du statut de bail commercial
La rédaction d'un bail écrit mentionne la destination commerciale des lieux loués ainsi que le prix du loyer.
- L'existence d'un immeuble ou d'un local : s'il n'est pas exigé que la construction ait un caractère permanent avec des fondations, le local doit quand même être clos. Les simples emplacements, comme les stands sans encrage au sol ou encore les terrains nus ou les pylônes sont exemptés. Toutefois, la jurisprudence évolue vers une interprétation extensive de la notion de local.
- La propriété d'un fonds de commerce et l'exploitation commerciale : le statut du bail commercial est subordonné à l'exploitation par le locataire d'un fonds de commerce lui appartenant. L'activité exercée dans les lieux doit être commerciale, industrielle ou artisanale (article L 110-1 du Nouveau Code de Commerce).
- L'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés. Cette obligation concerne chacune des parties, chacun des propriétaires indivis d'un même fonds. L'article L 145-2 du Nouveau Code de Commerce contient un certain nombre de situations où le statut des baux commerciaux est rendu applicable. La condition d'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés s'apprécie à la date de délivrance du congé ou en cas de demande de renouvellement, à la date de cette demande et s'effectue pendant toute la procédure de renouvellement ou de fixation de l'indemnité d'éviction.
- La notion d'autonomie de gestion et d'autonomie de clientèle : ces critères sont utilisés par la jurisprudence pour déterminer si le statut peut s'appliquer. Voici deux exemples de la jurisprudence :
> Cas d'un stand de vente de crêpes sur la terrasse couverte d'un café : il n'y a pas autonomie de gestion, le statut n'est pas applicable.> Cas d'un commerce intégré dans un hôtel : le locataire doit apporter la preuve de l'existence d'une clientèle propre.
Le renouvellement du bail commercial
Pour bénéficier du droit au renouvellement du bail, il est nécessaire que le locataire :
- justifie d'un titre locatif opposable au propriétaire du local c'est à dire qu'il soit signataire du contrat de bail,
- soit propriétaire du fonds exploité dans le local.
La réunion de ces deux conditions ouvre droit à la propriété commerciale, c'est-à-dire au droit au renouvellement du bail commercial. Si la première condition ne pose pas de difficulté particulière, les choses se compliquent avec la seconde. Il faut en effet identifier le véritable propriétaire du fonds de commerce et dans ce but, être en mesure d'énumérer les éléments qui le constituent. Le fonds de commerce a été légalement défini comme étant : "un ensemble de biens corporels et incorporels qu'un commerçant personne physique ou morale affecte à une exploitation commerciale". La clientèle est l'un des éléments incorporels.
Le défaut de propriété d'un seul des éléments constitutifs du fonds de commerce a souvent été utilisé en cas de litige par le franchiseur pour empêcher le renouvellement du droit au bail ou à défaut, éviter le versement d'une indemnité d'éviction. L'argument juridique était de soutenir que le locataire, exploitant le fonds de commerce en franchise, n'en était pas propriétaire. L'enseigne étant la propriété exclusive du franchiseur, ce dernier peut soutenir que la clientèle n'est attirée que par son nom, ce qui lui permet de dénier la propriété commerciale revendiquée par le franchisé.
Il est utile de savoir que les décisions de justice prises au cas par cas sont variables. Il est couramment jugé :
- soit que le franchisé n'est pas titulaire de la clientèle attachée au fonds et que le bailleur est dans son bon droit en refusant le renouvellement du bail et en ne versant pas d'indemnités.
- soit que le franchisé est propriétaire de son fonds de commerce, en dépit de la présence d'une enseigne.
- soit que la clientèle est attachée à l'enseigne, à la situation géographique du fonds et à la qualité des services apportés par le franchisé ; dans ce cas, un expert peut être désigné par les tribunaux afin de déterminer la part de chacun de ses éléments dans le développement et le maintien de la clientèle.
Dans le cas n°1, pour le franchisé les répercussions de l'impossibilité de renouvellement de son bail sont considérables voire dramatiques : alors qu'il a développé une clientèle pendant plusieurs années, il doit cesser son activité et ne récupèrera pas l'investissement effectué au démarrage car, privé de son bail commercial, il ne pourra pas revendre son fonds de commerce. Il perd à la fois l'investissement initial et la force de travail fournie pendant toute la durée d'exploitation du fonds.
Afin de protéger le franchisé et pour éviter les contestations ultérieures, il est donc recommandé de mentionner de manière incontestable que les deux parties sont averties de ce que l'activité exploitée dans le local le sera en franchise : le locataire et le propriétaire prévoient que la propriété commerciale de l'exploitant ne sera pas remise en cause, que chacune des parties s'accordent sur le fait que la clientèle attachée au fonds est la propriété de l'exploitant, même s'il n'est pas propriétaire de l'enseigne. Au-delà du bail commercial, cette mention peut figurer dans le contrat de franchise lui-même qui sera annexé au contrat de location du local commercial.
La résiliation du bail commercial
Depuis le 08 juillet 2009, un nouveau délai de préavis a été adopté pour mettre fin à un bail commercial. Le locataire ou le propriétaire qui souhaite mettre fin à un bail commercial doit envoyer le congé dans un certain délai, sachant que :
- le locataire peut résilier le bail tous les 3 ans,
- tandis que le propriétaire ne peut y mettre fin qu'à son expiration, par un refus de renouvellement, au bout de 9 ans.
Depuis la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008, il n'a plus à faire référence aux usages locaux pour savoir quand donner son congé. La règle est la même pour la France entière : le congé doit être donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance.